شروط امتداد عقد الايجار القديم للورثة وثغراته

شروط امتداد عقد الإيجار القديم للورثة وثغراته، هناك العديد من الوقفات في المواضيع المختلفة يتم النزاع عليها ولا يتم معرفة حقيقتها إلا من خلال القانون العام الذي يشرح كل شيء قانونيًا حتى ينتهي الخلاف والموضوع الذي يدور عليه الحوار حاليًا عن عقد الإيجار القديم وهل يحق لورثة المتوفي أن يقومون بامتداد عقد الإيجار القديم وماهي الثغرات في هذا الموضوع وخباياه.

مبدأيًا يجب علينا العلم أن عقد الإيجار لا ينتهي بوفاة المستأجر إذا كان له أولاد من بعده أو أقارب حتى الدرجة الثالثة كما يشترط أن تكون الإقامة للأقارب حتى الدرجة الثالثة مدة سنة سابقة على وفاة المستأجر ولهذا فكانت قد قضت محكمة النقض المصرية بأن عقد الإيجار له طابع عائلي وجماعي فالمستأجر لا يسكن بمفرده ولكن يعيش مع أفراد أسرته ومن يقوم بإيوائهم وذلك طبعا للطعن 320 لسنة 44 ق جلسة 29/3/1978 .

حق المؤجر في وضع شرط ينص على عدم امتداد العقد لأقارب المستأجر

لا يجوز لأحد أن يتفق صراحة أو ضمناً على مخالفة القانون حيث قضت محكمة النقض في حكم سابق لها بأن حق المستفيد من امتداد العقد مستمد من القانون مباشرة ومن ثم ما يرد بعقد الإيجار من شرط خاص بتحديد المستفيد من الإيجار يكون باطلا بطلان مطلقا لمخالفته نص أمر متعلق بالنظام العام.

إقرأ أيضا:شاعر جاهلي له ودع هريرة؟

شاهد أيضًا: نموذج انهاء عقد عمل وزارة العمل

شروط الامتداد لعقد الإيجار وفرصة تحقيق الامتداد

قضى حكم المحكمة في المادة 29/1 من القانون رقم  49 لسنة 1977 على أنه لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجة أو أولاد أو أي من الوالدين الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك وبذلك يكون حدد ذلك القانون علي سبيل الحصر وفي ذلك القانون تنص كلمة الوفاة على الوفاة الطبيعية أو الحكمية والترك هو تخلي المستأجر بإرادته عن منفعة العين بغرض نقل المنفعة إلي من يقيمون معه ولكن يشترط في ذلك الإقامة لمدة عام كامل مع المستأجر الأصلي قبل الوفاة أو الترك إقامة مستقرة ومستمرة وغير متقطعة .

المستفيدون الحقيقيون من مسألة امتداد عقد الإيجار للأماكن المخصصة لغرض سكني

يعد أول المستفيدون من امتداد عقد الإيجار هما الزوج أو الزوجة والشرط الوحيد لهما هو استمرار الزواج حتى الوفاة أو الترك وفقًا لما قضي به في حكم محكمة النقض رقم 2665 لسنة 6 ق جلسة 25/3/1991 والطبقة الثانية من المستفيدين هم الأولاد والوالدان  حيث يستفيد من امتداد عقد الإيجار أولاد المستأجر الذكور والإناث الذين يقيمون مع المستأجر الأصلي قبل وفاته أو تركه للمكان المؤجر ويقصد بهم هنا الأبناء الذين يثبت نسبهم طبقا للشريعة الإسلامية فالنسب بالتبني لا يعتد به ولا يمتد من خلاله عقد الإيجار والطبقة الثالثة هي الأحفاد حيث أصدرت محكمة النقض المصرية حكمًا حول امتداد عقد الإيجار للحفيد أثبتت فيه أحقية الحفيد في امتداد عقد الإيجار إليه من والده أو والدته أولاد المستأجر الأصلي إذا كانت وفاة الأخير قبل صدور حكم المحكمة الدستورية في الطعن رقم 70 لسنة 18 قضائية ونشره بتاريخ 15/11/2002 .

إقرأ أيضا:متى موعد اليوم العالمي للأسرة؟

تغيير نشاط المكان المستأجر من قبل الورثة

وفقًا للطعن رقم 1679، س 69 ق ، بجلسة 2/06/ 2001 فإنه يجوز لورثة المستأجر الأصلي تغيير النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد واستنادًا لبعض الشروط ألا وهي ألا يستعمل المكان أو يسمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب وهى الضوابط المنصوص عليها بالمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 وأن يكون الورثة قد استمروا قبل التغيير في مزاولة ذات النشاط الذي كان يزاوله المستأجر الأصلي طبقاً للعقد وأخيرًا ألا يكون التغيير قد تم تحايلاً على أحكام القانون ، ويقع على عاتق المؤجر إثبات ذلك.

رأي محكمة النقض في هذا الموضوع

وجاء قرار محكمة النقض في ذلك الموضوع أن المناط لامتداد عقد الإيجار لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي بعد وفاة المستأجر إلى ورثته المشار إليهم هو استعمالهم العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقًا للعقد حال حياته وذلك بالنظر في وقت امتداد عقد الإيجار للمستفيدين من المستأجر الأصلي بعد وفاته باعتباره ضابطًا استلزمه المشرع للحفاظ على الرواج المالي والتجاري ويتعين على المؤجر تحرير عقد إيجار لهم إذ ينتقل حق الإيجار لصالحهم بقوة القانون ويحق لهم الانتفاع بالعين المؤجرة بذات الحقوق التي كانت للمستأجر الأصلي .

إقرأ أيضا:أسباب التجشؤ وعلاجه | بحر المعرفة

ولما كان للمستأجر وفقًا للمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يغير أوجه استعمال العين المؤجرة ما دام لا يسبب ضررًا بالمبنى أو بشاغليه وفقًا للضوابط التي استلزمتها هذه المادة ولم تتوافر في حقه إحدى الحالات التي تجيز الإخلاء والتي تضمنتها المادة المشار إليها فإنه يجوز لمن امتد إليه عقد الإيجار من ورثة المستأجر الأصلي وفقًا للقانون أن يغير فيما بعد النشاط الذي كان يمارسه مورثة من قبل وفاته ما دام لم يثبت المؤجر أن هذا التغيير قد تم تحايلًا على أحكام القانون أو أنه يلحق ضررًا بسلامة المبنى أو بشاغليه وذلك طبقا للنقض المدني في الطعن رقم 6397 لسنة 62 قضائية – جلسة 4/7/1999 .

شاهد أيضًا: كيفية اخراج المستأجر بعد انتهاء العقد

التنازل عن عقد الإيجار من الباطن

يختلف التنازل عن عقد الإيجار والإيجار من الباطن من الناحية العملية والقانونية فيما إذا كان العقد يخضع للقانون القديم أو الجديد ففيما يخص العقود القديمة وهي العقود المحررة قبل 31/1/1996 والأصل فيها أنه لا يجوز التنازل عن عقد الإيجار أو التأجير من الباطن إلا إذا كان مسموح به في العقد أو بموافقة كتابية من المالك إذا كان غير مسموح به في العقد.

وعن ما يخص العقود الجديدة وهي العقود المحررة بعد 31/1/1996 والأصل فيها أنه يجوز التنازل عن عقد الإيجار والإيجار من الباطن والعقود المطبوعة الآن يوجد بها بند السماح للمستأجر بالتنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن فإذا رفض المالك ذلك يقوم بشطب هذا البند أثناء تحرير العقد مع المستأجر وهنا لا يجوز للمستأجر التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن إلا بموافقة كتابية من المالك ولكن إذا لم يقم المالك بشطب هذا البند يحق للمستأجر التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن.

الوضع القانوني عند التنازل عن عقد الإيجار أو الإيجار من الباطن دون النص بالعقد

في حالة قيام المستأجر بالتنازل عن عقد الإيجار أون الإيجار من الباطن دون النص بالعقد أو إثبات كتابي يحق للمالك فسخ عقد الإيجار مع المستأجر لمخالفته الشرط المانع وطرده من المكان المؤجر والرجوع عليه بالتعويض عن الأضرار التي لحقت به كما يلتزم المستأجر بتعويض المتنازل له عن الإيجار أو المستأجر من الباطن إلا إذا كان هما علي علم بمخالفة المستأجر للشرط المانع فلا يحق لهما المطالبة بالتعويض من الناحية القانونية.

الفرق بين التنازل عن عقد الإيجار والإيجار من الباطن من حيث مدة الإيجار

بالنسبة للتنازل عن عقد الإيجار فالمستأجر يتنازل عن العقد بجميع التزاماته بما فيها المدة فلا يجوز له التنازل عن جزء من مدة الإيجار ولا يتنازل عن الجزء الآخر أما في الإيجار من الباطن يجوز للمستأجر تأجير المكان جزء من مدة العقد فقط أي لو مدة العقد سنة يجوز له تأجير مدة 6 أشهر منها لمستأجر آخر.

شاهد أيضًا: نموذج عقد الإيجار الموحد pdf

حقيقة خضوع الأماكن المؤجرة مفروش لقانون إيجار الأماكن

تم تعريف عقد الإيجار في المادة 558 من القانون المدني على أنه ” عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم ” وتعريف المكان هو كل شيء يتمتع بنوع من الثبات وله حيز يمكن إغلاقه وهو العنصر الأساسي في عقد الإيجار ولهذا فإن الأماكن المؤجرة مفروش لا تخضع لقانون إيجار الأماكن وذلك لأنها تقع تحت قانون الأماكن التجارية وليس الشقق السكنية.